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房地产开发企业土地增值税清算扣除项目审核要点

文章来源:审计 文章作者:审计   阅读次数:30+ 发布时间:2022-04-20
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本文摘要:房地产开发企业 土地增值税清算 扣除项目

一、各项扣除项目的关注点及审核过程中出现的问题
1、取得土地使用权所支付的金额及相关税费(耕地占用税、契税、土地交易费、代理费、服务费)。
关注点:(1)土地出让金合同、土地证及相关会计凭证、其它能证明土地使用权价值的证明资料。
(2)国有企业改组改制土地出让金的返还的处理、拆迁安置部分土地出让金的返还是否冲减了土地成本。
二、土地征用及拆迁补偿费
(1)【2010】220号第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。
(2)审核过程出现的问题(土增清算工作中应关注的问题):
首先需要企业提供拆迁补偿协议,根据拆迁补偿协议进行判断及核算。
①安置房视同销售收入及拆迁补偿费的确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定收入,同时确认拆迁补偿费(超面积部分按照市场价确认收入,同时确认拆迁补偿费);税金的计算【对等补偿面积部分按照组成计税价计算、超面积部分按照市场价(此市场为拆迁补偿协议约定价)计算】,对等补偿面积部分按照组成计税价计算【营业额=营业成本或工程成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率)】或【营业额=营业成本或工程成本*(1+成本利润率)/(1-增值税税率)】/(1+增值税税率)。在具体实践中企业在计算置换房产收入和确认拆迁补偿费时房地产公司一般情况下以建安成本作为确认价值,我们在清算和审核时要按上述规定予以调整。
②现金赔偿:按照支付现金直接计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。在清算和审核过程中要对企业提供的拆迁补偿协议及会计账簿、会计凭证审查。货币安置且抵偿购房款的,根据支付特点确认应记未记的拆迁补偿费金额,根据协议确认房屋销售价格,审核要点,尤其是支付给个人的拆迁补偿费、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
③同一宗土地分多期建设的项目,按照分期项目土地面积占比进行分配,分摊办法是否合理、合规、具体金额计算是否正确。
④异地安置拆迁补偿费的确认:开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费(以支付发票为准)。
⑤土地征用及拆迁补偿费支付给个人时,要提供合同(公证费)及付款证明,且以上凭据要内容对应;对于单位拆迁则要提供发票与付款凭证(单位因城市改造免税时,可以到税务机关开具发票)白条与收据不能扣除。
总体上,不同补偿协议按照实际拆迁补情形进行分析(具体情况可参看碧联和定鼎广场土增清算)拆迁补偿费原则上以实际支付(注:现金收据及转账支付凭证、身份证复印件等不是唯一确认依据)和发生为准。
三、前期工程费
包括:七通一平、规划费、设计费、文物钻探费、土石方、图纸复印、桩基工程、项目可行性研究等
(1)水电费:在土增清算与审核中要看水电费具体用处,是零星还是工地项目用电,根据不同的用途做出调整。如是工地用水电,属于不合规票据,应予以税前调减(此规定为营改增之前的发生)。
(2)设计费、文物钻探:以实际情况、合同为参照基准进行审核,在土增清算与审核中要关注合同与开票金额是否一致,根据具体的房地产情形做出判断。项目分多期建设时,总体的设计费、文物钻探费等需根据项目的规划建筑面积占比或占地面积占比进行分配。
(3)土石方、桩基工程,需关注合同与开票金额是否一致,以实际情况(价、量)进行审核(泽华、花悦城项目审核土方虚开发票)
(4)项目分多期建设的对七通一平、规划费、设计费、文物钻探费等费用要按分期的面积占比进行分配。
四、建筑安装费
首先需要企业提供合同、决(预)算,必须根据以上资料进行判断及审核。
(1)比对合同价、结算价与决(预)算比较。需关注:①开票金额与合同金额比较。②开票金额与决算金额比较。测算单位建安单位成本,与同期其它类似项目的单位成本进行对比,或与政府发布的定额单位造价对比其高低。
(2)决(预)算重测(如单位成本过高,需专业人士进行重测)
(3)电梯一般情况分供货合同和安装合同,电梯询价是否存在虚列成本。
(4)门窗、强弱电、外墙保温一般属于外(包)网工程(与主合同分离)。审核门窗制作与安装合同、强弱电、外墙保温是否重复列支(不止一项门窗制作安装合同)、是否存在虚列成本。①审核主合同是否包括以上内容。②根据企业提供的图纸及决(预)算金额与开票金额是否一致。
(5)地下人防是否重复列支、是否虚列成本。①主合同是否包括基础建设。②地下人防设施建安成本一般情况下会比地上建筑单位成本高20%左右。
(6)甲供材:钢材,商砼,管件,电缆电线、开关盒、给排水管件等。查看建安、供水、供电的材料发票入账账簿及凭证,根据企业提供的合同审核是否为甲供材。
①合同约定包工包料,甲供材全额剔除(此规定营改增前后均适用)。
②合同约定只包工不包料,甲供材可以计入成本,同时计算甲供材应交营业税。甲供材费用应计入施工企业的建筑劳务缴纳营业税及相关税费附加的税文引用:《营业税暂行条例实施细则》第十六条“除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务的,其营业额应当包括工程使用原材料、设备及其他物资与动力价款在内,但不包括建设方提供设备的价款”。例如:电力工程中的变压器等属设备,电线、电缆、桥架、开关盒等属于材料(此规定适用于营改增前)。
(7)售楼部的建设、装修费用。一般售楼部(单独建设)建安装修等一切费用不允许列支,应作为销售费用。若售楼部(在项目内),对外销售后其建安装修等一切费用则可以在土地增值税税前列支。
(8)样板房装修费用。装修费用作为建安费用,配套家具不允许列支。财税字【2006】187号文:房地产开发企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发、空调等家用电器和家具。这些可移动、可分立的家用电器和家具不是规范意义上的建筑装饰工程作业的装饰材料,不构成建筑实体,不能在开发成本、建筑安装成本中列支,且不得加计扣除。
五、基础设施费
包括:供电、供暖、供气、绿化、道路、给排水、通讯、车棚等。
(1)供暖、供气、有线电视初装费涉及代收费用时,根据财税字【1995】48号第六条规定“关于地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用时计入房价中,向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价的,而在房价以外单独收取的,可以不作为房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税,在计算扣除项目金额时可以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。对于代收费用未作为转让房地产收入计税的,在计算土地增值税时,不允许扣除代收费用。现在房地产开发企业缴纳城市基础设施配套费,不再作为初装费,可以作为加计20%扣除的基数。
(2)供电、供水、供气、供暖原则上必须有合同和结算金额比较,进行审核。(外网工程)
(3)道路、绿化是重点关注点,考虑绿化费用的树种价格、用量是否严重虚列或者是否重复列支(不止一项绿化、道路合同)。
(4)应关注企业大额应付款余额审核交易行为是否真实,按照规定,允许扣除的成本费用必须是真实的,在税前扣除的金额,除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外,还要求该款项已实际支付。
六、公共配套费
包括:幼儿园、物业用房、学校、食堂、健身器材等
(1)核对销售台账中是否销售,若未销售,确定其是否交给政府,否则应作为可售面积处理。
(2)核对地下人防设施是否作为车库进行销售(查阅销售台账及现场查看),一旦销售应作为可售面积处理,不作为公共配套费。(例如买房送车位,视同销售。车位可售面积一般情况下为30—35平方米/个。)
(3)关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入住宅以外的其他的房地产项目。
(4)多个项目共同发生的公共配套设施费按项目的合理分摊。
七、开发间接费
允许扣除的包括:项目人员的工资及福利费、修理费、办公费、劳保费、差旅费、周转房、折旧费、零星开支等。
区分开发间接费用和期间费用(销、管、财)。
(1)财务费用利息支出:凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明全部用于该项目,其利息支出允许据实扣除,其他开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的5%加计扣除,凡不能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,其利息支出不允许扣除,其他开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的10%加计扣除。
(2)特别关注:劳务费、餐费、福利费之间的区别(查看凭证);水电费关注是否为该项目建设所用(营改增之前);销售部门发生的所有费用如:广告费、沙盘制造费、工资、福利费等费用,一律作为销售费用;竣工后发生的费用,不可列支(零星修理修配可扣);各项税款(费用性税金):印花税、房产税、土地使用税等应计入期间费用。
八、政府收取费用
包括:城市配套费、人防异地建设费、墙改基金、散装水泥基金、维修基金等
城市配套费等返还,关注返还是否冲减成本

 

 

 

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